حاسبة القرض العقاري — الخليج

قرض عقاري بـ800,000 ريال لمدّة 25 سنة بمعدّل 6.5% يعني أنّك ستدفع 1,621,538 ريالاً في النهاية. الفرق بين السعر الأصلي والمبلغ المسدّد — 821,538 ريالاً — هو ربح البنك. هذا الرقم لا يظهر في إعلانات التمويل. الإعلان يقول «قسط 5,405 ريال شهرياً»، لا «إجمالي ربح البنك يساوي تقريباً سعر العقار نفسه».

قبل أيّ توقيع، احسب الرقم الحقيقيّ بنفسك. هذه الحاسبة تُظهر القسط، إجمالي المبلغ المسدّد، وجدول إطفاء سنويّ كامل — لـ6 دول خليجية بمعدّلاتها وقواعدها الفعليّة.

المرابحة: البنك يشتري العقار من البائع ويبيعه لك بسعر أعلى مع تقسيط. الملكيّة تنتقل إليك فوراً مع رهن للبنك. هذا أكثر هياكل التمويل الإسلاميّ شيوعاً في السعوديّة والإمارات.

الإجارة المنتهية بالتمليك: البنك يشتري العقار ويؤجّره لك بإيجار شهريّ، ثمّ ينقل الملكيّة في نهاية المدّة. مفيدة لأنّها قابلة للفسخ بشروط محدّدة.

التقليديّ: قرض بفائدة. أبسط هيكلاً وغالباً أرخص قليلاً، لكنّه غير متاح لمن يلتزم بالتمويل الإسلاميّ.

الحسبة الرياضيّة في الأنواع الثلاثة متطابقة تقريباً — نفس صيغة الأقساط المتساوية. الفرق في الهيكل القانونيّ، الملكيّة خلال المدّة، وكيفيّة معالجة السداد المبكّر.

كلّ دولة خليجيّة تفرض سقفاً للـLTV (نسبة التمويل لقيمة العقار). تجاوز هذا السقف يعني رفض البنك للطلب مهما كان دخلك:

السعوديّة (ساما): 90% للمواطن في السكن الأوّل، 70% للمقيمين. الإمارات (المركزيّ): 80% للمواطنين، 75% للمقيمين على عقارات أقلّ من 5 ملايين درهم. الكويت (المركزيّ): 70% بحدّ أقصى 70,000 دينار. قطر: 80% للمواطنين. البحرين: 85% للسكن الأوّل. عُمان: 80% للمواطنين.

إذا كانت دفعتك الأولى أقل من 10% في السعوديّة أو 20% في الإمارات، التمويل لن يُعتمد. الحاسبة تنبّهك تلقائياً عند تجاوز السقف.

صيغة القسط الشهريّ للأقساط المتساوية: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)، حيث P مبلغ التمويل، r المعدّل الشهريّ (المعدّل السنويّ ÷ 12)، n عدد الأشهر.

في السنوات الأولى، الجزء الأكبر من القسط يذهب للربح، والجزء الأصغر للأصل. هذا يفسّر لماذا بعد 5 سنوات من السداد على قرض 25 سنة، رصيدك المتبقّي ينخفض بنسبة 13% فقط — رغم أنّك دفعت 20% من فترة القرض. جدول الإطفاء يُظهر هذا التوزيع بالتفصيل.

على قرض 1,000,000 ريال لـ25 سنة: معدّل 5.5% = قسط 6,140 ريال وإجماليّ ربح 842,118 ريال. معدّل 6.5% = قسط 6,752 ريال وإجماليّ ربح 1,025,587 ريال. الفرق 183,469 ريالاً — تقريباً سعر سيّارة فاخرة، مقابل 1% فقط في المعدّل.

هذا يعني: تفاوض المعدّل أهمّ من تفاوض السعر. خفض 1% في المعدّل يساوي خفض 18% في سعر العقار من ناحية التكلفة الإجماليّة.

على قرض 800,000 ريال بمعدّل 6.5%: لمدّة 15 سنة، القسط 6,967 وإجماليّ المسدّد 1,253,953. لمدّة 25 سنة، القسط 5,405 وإجماليّ المسدّد 1,621,538. مدّ القرض 10 سنوات إضافيّة وفّر 1,562 ريالاً شهريّاً، لكنّه كلّفك 367,585 ريالاً إضافيّاً.

القاعدة: امدد المدّة فقط بقدر ما يحتاج دخلك. كلّما زادت قدرتك على تحمّل القسط الأعلى، اختر مدّة أقصر — التوفير الإجماليّ هائل.

في الخليج، البنوك المركزيّة تنظّم رسوم السداد المبكّر. السعوديّة: الرسوم لا تتجاوز إجماليّ ربح 3 أشهر للمتبقّي من العقد. الإمارات: الحدّ الأقصى 1% من المبلغ المسدّد أو 10,000 درهم، أيّهما أقلّ.

السداد الجزئيّ المبكّر يخفّض الأصل، وبالتالي يخفّض الربح المتبقّي بشكل كبير لأنّه يحذفه من السنوات الأخيرة أوّلاً. دفع 50,000 ريال إضافيّة في السنة الخامسة من قرض 25 سنة قد يوفّر 80,000+ ريالاً في إجماليّ الربح.

التركيز على القسط فقط: القسط الجذّاب قد يخفي مدّة طويلة جدّاً وإجماليّ ربح هائلاً. انظر دائماً للرقمين معاً.

تجاهل تكاليف الإغلاق: رسوم التقييم، التأمين، نقل الملكيّة، رسوم البنك — قد تضيف 3-5% فوق سعر العقار. الحاسبة تركّز على القسط؛ ميزانيّتك يجب أن تشمل هذه الرسوم.

المعدّل المتغيّر بلا فهم: بعض المنتجات مرتبطة بـSAIBOR أو EIBOR. ارتفاع المؤشّر 1% يرفع قسطك بنفس النسبة. اسأل البنك صراحة: ثابت طوال المدّة أم متغيّر؟

الحاسبة تعمل بالكامل داخل متصفّحك. لا تُرسَل أرقام التمويل أو سعر العقار أو الراتب إلى أيّ خادم.