ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية (Real Estate Transaction Tax — RETT) هي ضريبة مباشرة بنسبة 5% تُفرض على إجمالي قيمة التصرفات الواردة على العقارات داخل المملكة العربية السعودية. صدرت بموجب الأمر السامي رقم (أ/84) بتاريخ 14/2/1442هـ، وتُديرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا).

تسري الضريبة بصرف النظر عن وصف العقار أو شكله (مبني، أرض، ضمن مخطط أو خارجه)، وبصرف النظر عن نوع التصرف (بيع، تنازل، هبة خارج درجة الإعفاء، مساهمة عينية، إيجار تمويلي مع نقل ملكية).

قبل 4 أكتوبر 2020 كانت معظم التصرفات العقارية تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. بعد ذلك التاريخ:

• عُفيت التصرفات العقارية من VAT.
• طُبِّقت RETT بنسبة 5% بديلًا عنها.
• يظل بيع وتأجير العقارات التجارية كنشاط مهني خاضعًا لـ VAT في حالات محدودة.

نتيجةً لذلك، انخفضت الضريبة الفعلية على العقارات من 15% إلى 5%، وهو ما يفسّر بقاء RETT أقل بكثير من VAT حتى في حال إلغاء أي إعفاءات لاحقًا.

تخضع للضريبة كل صور نقل أو إنشاء حق ملكية على العقار، ومنها:

• بيع الأراضي والمباني السكنية والتجارية والصناعية.
• التنازل أو الإفراغ المسجل لدى كاتب العدل.
• المساهمة بعقار في رأس مال شركة (مساهمة عينية).
• الإيجار التمويلي إذا انتهى بنقل ملكية العقار للمستأجر.
• التصرفات الواقعة على حصص في شركات يكون أصلها الرئيسي عقارًا (وفق ضوابط زاتكا).

الوعاء الضريبي هو إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين، أو القيمة السوقية المعتمدة من زاتكا — أيهما أعلى. النسبة ثابتة 5%.

RETT = transactionValue × 5%

لا يُسمح بحسم أي تكاليف أو خصومات من الوعاء قبل تطبيق النسبة. الوعاء هو السعر الإجمالي قبل أي رسوم تسجيل أو سمسرة.

تضمنت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية الإعفاءات الكاملة التالية:

• الميراث: نقل ملكية العقار للورثة بعد وفاة المورِّث.
• الهبة لأقارب الدرجة الأولى: الزوج/ة، الأب، الأم، الأبناء — موثقة لدى كاتب العدل.
• التصرفات الحكومية والوقفية: نقل الملكية من أو إلى الجهات الحكومية والأوقاف الخيرية.
• تصرفات الطلاق: نقل الملكية بين الزوجين بحكم قضائي أو اتفاق طلاق موثق.
• قسمة التركة بين الورثة: إعادة توزيع العقارات بين الورثة المسجلين.
• أول مسكن للسعودي حتى مليون ريال (راجع القسم التالي).

الإعفاءات لا تُطبَّق تلقائيًا — على المتعاقدين تسجيل التصرف عبر بوابة زاتكا واختيار سبب الإعفاء، مع رفع المستندات الداعمة (صك ميراث، عقد هبة، حكم طلاق، تعريف بأن العقار هو أول مسكن).

أحد أهم الإعفاءات هو إعفاء أول مسكن للمواطن السعودي، بسقف 1,000,000 ريال:

• إذا كانت قيمة المسكن مليون ريال أو أقل → إعفاء كامل.
• إذا تجاوزت المليون → يُعفى أول مليون فقط، وتُحتسب الضريبة 5% على ما زاد.

صيغة الحساب عند تجاوز السقف

exemptAmount    = min(transactionValue, 1,000,000)
taxableBase     = max(0, transactionValue - 1,000,000)
RETT_due        = taxableBase × 5%

مثال: مسكن بقيمة 1,500,000 SAR → الإعفاء على أول 1,000,000 SAR، والضريبة على 500,000 SAR × 5% = 25,000 SAR.

شروط الاستفادة: أن يكون المشتري سعودي الجنسية، وأن يكون هذا أول مسكن مملوك له (يتم التحقق عبر منصات الإسكان وزاتكا)، وأن يكون التسجيل مكتمل قبل توثيق العقد.

مثال 1: بيع أرض تجارية بقيمة 3 ملايين ريال

taxableBase = 3,000,000
RETT        = 3,000,000 × 5% = 150,000 SAR

مثال 2: مسكن أول لسعودي بقيمة 800,000 SAR

exemptAmount = 800,000 (≤ 1,000,000)
taxableBase  = 0
RETT         = 0 SAR

مثال 3: مسكن أول لسعودي بقيمة 2,500,000 SAR

exemptAmount = 1,000,000
taxableBase  = 1,500,000
RETT         = 1,500,000 × 5% = 75,000 SAR

مثال 4: هبة فيلا من أب لابنه

exemptAmount = full value (gift to first-degree relative)
RETT         = 0 SAR

مثال 5: نقل ملكية عقار بحكم طلاق

exemptAmount = full value (divorce transfer)
RETT         = 0 SAR

الإجراء الإلكتروني الكامل عبر بوابة زاتكا قبل توثيق العقد لدى كاتب العدل:

1. الدخول إلى بوابة زاتكا واختيار خدمة "التصرفات العقارية".
2. تسجيل بيانات الصفقة: نوع العقار، رقم الصك، القيمة، بيانات الطرفين.
3. اختيار حالة الإعفاء إن وُجدت، ورفع المستندات.
4. صدور فاتورة سداد بنسبة 5% (أو إعفاء كامل/جزئي).
5. السداد عبر سداد ثم استخراج شهادة التصرف العقاري.
6. تسليم الشهادة لكاتب العدل لإتمام الإفراغ.

لا يستطيع كاتب العدل توثيق العقد قبل اعتماد شهادة الضريبة، حتى في حالة الإعفاء الكامل.

• صك الملكية الإلكتروني الحديث.
• هوية البائع والمشتري أو السجل التجاري.
• عقد البيع أو وثيقة التصرف (هبة، طلاق، ميراث).
• مستندات إثبات الإعفاء (صك حصر إرث، عقد هبة موثق، حكم طلاق، تعريف بأول مسكن).
• تقييم سوقي معتمد إذا طلبت زاتكا ذلك.

تفرض زاتكا الغرامات التالية:

• غرامة تأخر سداد: 5% شهريًا من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير.
• غرامة عدم الإفصاح أو الإفصاح غير الصحيح: تصل إلى ضعف قيمة الضريبة المستحقة.
• غرامة التلاعب في الأسعار لتقليل الوعاء: عقوبات إضافية وفق نظام مكافحة التهرب الضريبي.
• إيقاف خدمات التوثيق العقاري حتى السداد.

تُوثَّق التصرفات العقارية في المملكة إلكترونياً عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) المرتبطة بكتابة العدل والمنصات العقارية. قبل إتمام نقل الملكية، يجب إنشاء إشعار تصرف عقاري يحدّد أطراف الصفقة والعقار وقيمته، ثم سداد الضريبة المستحقة أو إثبات الإعفاء.

بعد سداد الضريبة أو اعتماد الإعفاء، تصدر شهادة إلكترونية تثبت استيفاء المتطلب الضريبي، وهي شرط لإتمام الإفراغ لدى كاتب العدل. لا يمكن نقل الملكية رسمياً دون هذه الشهادة، ما يجعل الضريبة جزءاً لا يتجزأ من إجراء التوثيق.

يتيح النظام لكل طرف متابعة حالة الإشعار والسداد إلكترونياً، ويحتفظ بسجل دائم للصفقة يمكن الرجوع إليه عند أي مراجعة أو نزاع لاحق.

تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية على قيمة الصفقة المعلنة، لكن للهيئة صلاحية مراجعة هذه القيمة إذا تبيّن أنها أقل من القيمة السوقية العادلة للعقار. الهدف من ذلك منع التحايل عبر إعلان قيم صورية منخفضة لتقليل الضريبة المستحقة.

تستند الهيئة في تقدير القيمة السوقية إلى مؤشرات متعددة منها أسعار الصفقات المماثلة في الموقع نفسه، ومساحة العقار واستخدامه، وتقارير التقييم المعتمدة. وإذا قدّرت الهيئة قيمة أعلى من المعلنة، تُحتسب الضريبة على الأعلى.

لذلك يُنصح بإعلان القيمة الحقيقية للصفقة موثَّقة بعقد بيع واضح، إذ إن إثبات القيمة الفعلية يحمي الطرفين من إعادة التقدير والمطالبات الإضافية.

لا تخضع قسمة التركة بين الورثة لضريبة التصرفات العقارية، لأنها انتقال للملكية بحكم الميراث لا بيع أو هبة اختيارية. فتوزيع عقارات المتوفى على ورثته وفق الأنصبة الشرعية معفى من الضريبة.

أما إذا باع أحد الورثة نصيبه لوارث آخر أو لطرف ثالث بعد القسمة، فإن هذا البيع يُعدّ تصرفاً عقارياً مستقلاً ويخضع للضريبة بنسبة 5% على قيمة الحصة المباعة.

كذلك تخضع بعض صور الوقف والتصرفات المرتبطة به لمعاملة خاصة؛ فالوقف الخيري قد يُعفى، بينما تخضع التصرفات التي تحمل طابع البيع أو المعاوضة للضريبة وفق طبيعتها الحقيقية لا مسمّاها.

يخضع البيع على الخارطة (بيع الوحدات قبل اكتمال البناء) لضريبة التصرفات العقارية عند نقل الملكية، مع مراعاة ضوابط برنامج «وافي» المنظِّم لهذا النوع من البيع. وتُحتسب الضريبة على قيمة الوحدة المتعاقد عليها.

في مشاريع التطوير، قد يبيع المطوّر الوحدة للمشتري النهائي مباشرة، فتُستحق الضريبة مرة واحدة عند هذا النقل. أما التحويلات بين المطوّر وشركائه ضمن هيكلة المشروع فقد تخضع لمعاملة مختلفة بحسب طبيعتها.

من المهم للمشتري على الخارطة التأكد من توثيق الصفقة عبر القنوات الرسمية وسداد الضريبة في وقتها، لتفادي أي تعقيد عند الإفراغ النهائي بعد تسليم الوحدة.

تنطبق ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على نقل ملكية العقارات سواء كانت سكنية أو تجارية أو أراضي، فالنسبة موحَّدة ولا تتغير بتغير نوع الاستخدام. الفرق الجوهري يظهر في الإعفاءات لا في النسبة.

إعفاء أول مسكن للسعوديين حتى حدّ مليون ريال مخصص للعقار السكني المستخدم للسكن، ولا يشمل العقارات التجارية أو الاستثمارية. كما أن تأجير العقار التجاري يخضع لضريبة القيمة المضافة 15% بخلاف الإيجار السكني المعفى.

عند شراء عقار مختلط الاستخدام، يُنظر إلى طبيعة التصرف والغرض منه لتحديد ما إذا كان أي إعفاء ينطبق، مع بقاء أصل الخضوع للضريبة قائماً على كامل قيمة نقل الملكية.

تتيح بعض الأنظمة معاملة خاصة للمطوّرين العقاريين بهدف تحفيز قطاع الإسكان. فقد تُسترد أو تُعفى ضريبة التصرفات العقارية في حالات محددة مرتبطة بمشاريع تطوير مرخَّصة ضمن مبادرات الدولة الإسكانية.

يشترط الاستفادة من هذه المعاملات استيفاء ضوابط الجهات المختصة وتوثيق المشروع رسمياً، إذ إن الإعفاء ليس تلقائياً بل مرتبط بشروط الترخيص والاستخدام المعتمد للأرض أو الوحدات.

ينبغي للمطوّر دراسة الأثر الضريبي ضمن الجدوى المالية للمشروع منذ البداية، لأن الضريبة قد تشكّل بنداً مؤثراً في التكلفة إن لم ينطبق إعفاء، وتنعكس على سعر الوحدة النهائي للمشتري.

إذا قدّرت الهيئة قيمة سوقية أعلى من القيمة المعلنة واحتسبت الضريبة عليها، يحق للمكلَّف الاعتراض على هذا التقدير وفق الآلية النظامية. يبدأ ذلك بتقديم اعتراض مسبَّب عبر منصة الهيئة مرفقاً بما يثبت القيمة الفعلية للصفقة.

إن لم يُحَلّ الاعتراض على مستوى الهيئة، يمكن التصعيد إلى اللجان المختصة بالفصل في المنازعات الضريبية، التي تنظر في الأدلة المقدَّمة من الطرفين وتصدر قراراً ملزماً وفق الأنظمة.

يُنصح بحفظ كل مستندات الصفقة (عقد البيع، إثبات السداد، تقارير التقييم إن وُجدت) منذ البداية، لأنها تشكّل الأساس الذي يُبنى عليه أي تظلّم لاحق.

يتم تملّك غير السعوديين للعقار في المملكة وفق نظام تملّك غير السعوديين للعقار وضوابطه، وتخضع تصرفاتهم العقارية لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% أسوة بغيرهم عند نقل الملكية.

لا يستفيد غير السعودي من إعفاء أول مسكن المخصص للمواطنين، ما يعني أن كامل قيمة نقل الملكية تخضع للضريبة دون حدّ معفى. وتُطبَّق الإجراءات نفسها من توثيق وإصدار شهادة قبل الإفراغ.

ينبغي للمستثمر الأجنبي إدراج أثر الضريبة ضمن حسابات الجدوى عند شراء أو بيع العقار، إذ تمثّل نسبة مؤثرة على القيمة الإجمالية للصفقة.

عند شراء عقار عبر تمويل بنكي، تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية على كامل قيمة الصفقة وقت التوثيق، بصرف النظر عن كون السداد للبائع يتم عبر تمويل مؤجَّل أو دفعات. فطريقة تمويل المشتري لا تغيّر وعاء الضريبة.

في الممارسة العملية، يتولى المشتري غالباً سداد الضريبة قبل تحرير مبلغ التمويل من البنك، لأن إصدار شهادة استيفاء الضريبة شرط لإتمام الإفراغ ونقل الرهن. ويُنظَّم ذلك ضمن إجراءات إغلاق الصفقة.

من المهم الاتفاق مسبقاً بين البائع والمشتري على من يتحمّل الضريبة، وتضمين ذلك في العقد، لتفادي الخلاف عند مرحلة التوثيق والسداد.

مقايضة عقار بعقار آخر تُعدّ تصرفاً عقارياً خاضعاً للضريبة، لأنها تتضمن نقل ملكية بمقابل. وفي هذه الحالة قد تُستحق الضريبة على كل طرف بحسب قيمة العقار الذي ينقله، وفق ضوابط الهيئة في تقدير قيمة كل جانب.

إذا اشتملت المقايضة على فرق نقدي (دفعة تسوية)، يؤخذ ذلك في الاعتبار عند تحديد القيمة الخاضعة للضريبة لكل عقار. والهدف أن تعكس الضريبة القيمة الحقيقية المنتقلة في الصفقة.

يُنصح بتوثيق قيمة كل عقار في المقايضة بشكل واضح، لأن الغموض في تقدير القيم قد يؤدي إلى إعادة تقدير من الهيئة ومطالبات إضافية.

قبل توقيع صفقة عقارية، يُفضَّل التحقق من عدة نقاط: تحديد من يتحمّل الضريبة في العقد، والتأكد من القيمة المعلنة ومطابقتها للسوق، ومعرفة ما إذا كان أي إعفاء (كأول مسكن) ينطبق على الحالة.

ثم إنشاء إشعار التصرف العقاري عبر منصة الهيئة، وسداد الضريبة أو إثبات الإعفاء، والحصول على الشهادة الإلكترونية اللازمة للإفراغ. وأخيراً حفظ جميع المستندات لإثبات الصفقة عند أي مراجعة مستقبلية.

اتباع هذه الخطوات بترتيبها يقلّل احتمال التأخير أو الغرامات، ويضمن انتقال الملكية بشكل نظامي سليم دون مفاجآت ضريبية في اللحظات الأخيرة.

تُعدّ الهبة من أكثر صور التصرف العقاري التي تثير تساؤلات ضريبية. القاعدة أن الهبة بين أقارب الدرجة الأولى — الزوج والزوجة والوالدين والأبناء — معفاة بالكامل من ضريبة التصرفات العقارية، بينما تخضع الهبة لمن سواهم للضريبة بنسبة 5%.

ويُشترط لإثبات الإعفاء توثيق صلة القرابة رسمياً ضمن إجراء التصرف، إذ تتحقق الهيئة من العلاقة قبل اعتماد الإعفاء. أما التنازل الذي يحمل في حقيقته مقابلاً ماليّاً فيُعامَل معاملة البيع لا الهبة.

الهدف من هذه التفرقة منع استخدام مسمّى الهبة للتحايل على الضريبة في صفقات هي في جوهرها بيع. ولذلك تنظر الهيئة إلى حقيقة التصرف ومضمونه لا إلى تسميته الظاهرة.

تخضع عمليات نقل العقارات ضمن إعادة هيكلة الشركات لمعاملة دقيقة. فالأصل أن نقل ملكية عقار من شخص أو كيان إلى آخر يخضع للضريبة، لكن بعض حالات إعادة التنظيم بين كيانات مرتبطة قد تستفيد من معاملة خاصة وفق ضوابط محددة.

كذلك قد تُعامَل صفقات بيع حصص في شركات يغلب على أصولها الطابع العقاري كتصرف عقاري خاضع للضريبة، منعاً للتحايل عبر تحويل بيع العقار إلى بيع حصص في شركة تملكه.

نظراً لتعقيد هذه الحالات، يُنصح بمراجعة مختص ضريبي قبل تنفيذ أي إعادة هيكلة تتضمن أصولاً عقارية، لتحديد الأثر الضريبي بدقة وتفادي مطالبات لاحقة.

من أكثر الأخطاء شيوعاً إعلان قيمة أقل من القيمة الحقيقية للصفقة ظناً أن ذلك يقلّل الضريبة؛ وهذا يعرّض الطرفين لإعادة تقدير من الهيئة وغرامات. الصواب إعلان القيمة الفعلية الموثَّقة بعقد واضح.

ومن الأخطاء أيضاً تأخير سداد الضريبة أو محاولة الإفراغ دون استكمالها، وهو ما يوقف الإجراء أصلاً لأن الشهادة شرط للإفراغ. كذلك إغفال الاتفاق المسبق على من يتحمّل الضريبة يثير خلافاً في لحظة التوثيق.

وأخيراً، الاعتماد على مسمّى التصرف (هبة، تنازل) دون مراعاة جوهره قد يؤدي إلى مفاجأة ضريبية. تجنّب هذه الأخطاء يبدأ بفهم القواعد وتوثيق كل خطوة بدقة.

تشكّل ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% عاملاً مؤثراً في قرار الاستثمار العقاري، إذ تُضاف إلى تكلفة تملّك العقار أو يخصمها المستثمر من العائد المتوقع عند البيع. لذلك يدرجها المستثمر المحترف ضمن حساباته منذ البداية.

في الاستثمار قصير الأجل القائم على إعادة البيع السريع، يكون أثر الضريبة أوضح لأنها تتكرر مع كل صفقة نقل ملكية. أما في الاستثمار طويل الأجل القائم على التأجير، فيتوزّع أثرها على فترة أطول وتقابله عوائد إيجارية.

فهم هذا الأثر يساعد على تسعير العقار بواقعية وتقدير صافي العائد بدقة، بعيداً عن المفاجآت التي قد تقلّص الربح المتوقع من الصفقة. ولتقدير التكلفة الإجمالية إلى جانب هذه الضريبة راجع دليل رسوم نقل ملكية العقار ودليل عمولة الوساطة العقارية.

حلّت ضريبة التصرفات العقارية محل ضريبة القيمة المضافة على معظم صفقات بيع العقار، فبيع العقار صار خاضعاً للضريبة بنسبة 5% بدلاً من 15%. لكن العلاقة بين الضريبتين تظل قائمة في جوانب أخرى.

فتأجير العقار التجاري ما زال خاضعاً لضريبة القيمة المضافة 15%، بينما الإيجار السكني معفى منها. كذلك تخضع بعض الخدمات المرتبطة بالعقار (كأعمال المقاولات والصيانة) لضريبة القيمة المضافة بشكل مستقل عن ضريبة التصرفات.

إدراك هذا التمييز مهم حتى لا يخلط المتعاملون بين ضريبة نقل الملكية وضريبة الخدمات والإيجار، فلكلٍّ منهما وعاؤه ونسبته وجهة استحقاقه.

ضريبة التصرفات العقارية في المملكة ضريبة بنسبة 5% تُفرض على نقل ملكية العقار، وقد حلّت محل ضريبة القيمة المضافة على معظم صفقات البيع. وتُحتسب على القيمة المعلنة أو القيمة السوقية العادلة أيهما أعلى وقت التوثيق.

أبرز الإعفاءات إعفاء أول مسكن للسعوديين حتى حدّ مليون ريال، والهبة بين أقارب الدرجة الأولى، وقسمة التركة بين الورثة. ولكل إعفاء شروطه التي يجب توثيقها لاعتماده، وإلا خضعت الصفقة للضريبة كاملة.

لإتمام صفقة سليمة: أعلِن القيمة الحقيقية، واتفق مسبقاً على من يتحمّل الضريبة، وأنشئ إشعار التصرف عبر منصة الهيئة، واحصل على شهادة الاستيفاء قبل الإفراغ، واحتفظ بكل المستندات تحسّباً لأي مراجعة.

هل يمكن إتمام الإفراغ دون سداد الضريبة؟

لا. شهادة استيفاء الضريبة (أو الإعفاء) شرط نظامي لإتمام الإفراغ لدى كاتب العدل.

هل تختلف النسبة باختلاف المدينة أو المنطقة؟

لا. النسبة موحَّدة 5% على مستوى المملكة، ولا تتغير بتغير المدينة أو نوع العقار.

هل تُطبَّق الضريبة على بيع المحل التجاري؟

نعم. بيع العقار التجاري يخضع للضريبة بنسبة 5%، دون استفادة من إعفاء أول مسكن المخصص للعقار السكني فقط.

هل أحتاج محامياً لإتمام صفقة عقارية؟

ليس شرطاً نظامياً، لكن في الصفقات الكبيرة أو المعقّدة يفيد استشارة مختص لضمان سلامة التوثيق والأثر الضريبي.

أين أتحقق من النسبة والإعفاءات الرسمية؟

عبر الموقع الرسمي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA)، الذي ينشر اللوائح والإعفاءات المحدَّثة.

هل تخضع منحة الأراضي الحكومية للضريبة؟

منح الأراضي الحكومية للمواطنين عادةً معفاة باعتبارها تخصيصاً لا بيعاً، لكن أي بيع لاحق لهذه الأرض يخضع للضريبة بنسبة 5%.

هل يُحتسب الأثاث ضمن قيمة العقار الخاضعة للضريبة؟

تُحتسب الضريبة على قيمة العقار المنقولة ملكيته؛ وإذا بيع أثاث أو منقولات بشكل منفصل وموثّق، فلا تدخل ضمن وعاء الضريبة العقارية.

هل تخضع عقود البيع القديمة قبل تطبيق النظام للضريبة؟

تطبق الضريبة على التصرفات الواقعة بعد سريان النظام؛ والتصرفات السابقة تخضع للأحكام المعمول بها وقت إبرامها.

هل يمكن تقسيط الضريبة على دفعات؟

الأصل سدادها كاملة عند التوثيق، وقد تتيح الهيئة ترتيبات في حالات محددة وفق ضوابطها.

ما الجهة المسؤولة عن ضريبة التصرفات العقارية؟

هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) هي الجهة المختصة بإدارة الضريبة وتحصيلها والرقابة عليها.

هل تخضع الهبة لغير الأقارب للضريبة؟

نعم. الهبة بين أقارب الدرجة الأولى معفاة، أما الهبة لغيرهم فتخضع للضريبة بنسبة 5%.

ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء؟

ضريبة التصرفات العقارية تُفرض عند نقل الملكية بنسبة 5%، بينما رسوم الأراضي البيضاء رسوم سنوية تُفرض على ملاك الأراضي غير المطوّرة لتحفيز تطويرها.

هل يخضع تحويل العقار لشركة مملوكة بالكامل للمالك؟

قد يخضع وفق ضوابط الهيئة؛ بعض حالات إعادة الهيكلة بين المالك ومنشأته المملوكة بالكامل تُعامل معاملة خاصة، لكن لا يُفترض الإعفاء تلقائياً.

هل تُحتسب الضريبة على عقار خارج المملكة؟

لا. تطبق الضريبة على العقارات الواقعة داخل المملكة فقط.

كم المدة المتاحة لسداد الضريبة بعد الاتفاق؟

يجب سداد الضريبة عند التوثيق وقبل الإفراغ؛ والتأخير عن السداد المستحق يستوجب غرامة وفق اللائحة.

هل يلزم تقرير تقييم معتمد لكل صفقة؟

ليس دائماً، لكن الهيئة قد تطلب ما يثبت القيمة السوقية، ووجود تقييم معتمد يقوّي موقف الطرفين عند المراجعة.

من الملزَم بسداد ضريبة التصرفات العقارية؟

الأصل أن البائع هو الملتزم بالسداد، لكن يمكن الاتفاق تعاقدياً على نقل العبء إلى المشتري، وهو ما يحدث غالباً في صفقات التمويل العقاري.

هل تُحتسب الضريبة على القيمة المعلنة أم السوقية؟

تُحتسب بنسبة 5% على كامل قيمة الصفقة المعلنة أو القيمة السوقية العادلة أيهما أعلى، وقت التوثيق.

هل قسمة التركة تخضع للضريبة؟

لا. قسمة التركة بين الورثة معفاة، لكن بيع أحد الورثة لنصيبه لاحقاً يخضع للضريبة بنسبة 5%.

هل يمكن استرداد الضريبة إذا فُسخ البيع؟

في حال فسخ الصفقة وإلغاء نقل الملكية وفق الضوابط، يمكن التقدّم بطلب استرداد الضريبة المسددة مع إثبات الفسخ رسمياً.

هل تشمل الضريبة الأراضي البيضاء؟

نعم. نقل ملكية الأراضي البيضاء يخضع للضريبة بنسبة 5%، وهي تختلف عن رسوم الأراضي البيضاء المفروضة على تركها دون تطوير.

كيف أتأكد من إتمام السداد قبل الإفراغ؟

تصدر الهيئة شهادة إلكترونية تثبت سداد الضريبة أو الإعفاء، وهي شرط لإتمام الإفراغ لدى كاتب العدل، ويمكن متابعتها عبر المنصة.

هل تُطبَّق RETT على الإيجار العادي؟

لا. RETT تطبق على نقل الملكية فقط. الإيجار السكني معفى من VAT، والإيجار التجاري يخضع لـ VAT 15% إذا كان المؤجر مسجَّلًا.

ما الفرق بين الهبة المعفاة والهبة الخاضعة للضريبة؟

الهبة بين أقارب الدرجة الأولى (زوج/ة، أب، أم، أبناء) معفاة بالكامل. الهبة لأي قريب آخر (إخوة، أعمام، أبناء عمومة) تخضع لـ RETT 5%.

هل يمكن للأجنبي الاستفادة من إعفاء أول مسكن؟

لا. إعفاء أول مسكن مخصص للسعوديين فقط. تملك الأجانب للعقار يتم وفق نظام تملك غير السعوديين للعقار وتخضع تصرفاتهم لـ RETT الكاملة.

كيف تُحتسب الضريبة عند بيع عقار بشيك مؤجل؟

الضريبة تُحتسب على القيمة الإجمالية للصفقة وقت التوثيق، بصرف النظر عن طريقة السداد (نقدًا، شيك، تمويل بنكي، أقساط).

هل يلتزم البنك بسداد الضريبة عند التمويل العقاري؟

لا. ملتزم بالسداد هو البائع كأصل، لكن الاتفاق التعاقدي قد ينقلها إلى المشتري. في التمويل العقاري عادةً ما يتولى المشتري السداد قبل تحرير مبلغ التمويل.

هل تشمل RETT بيع حصص في شركات عقارية؟

نعم، في حالات محددة. إذا كانت قيمة العقارات تشكل النسبة الأكبر من أصول الشركة (وفق ضوابط زاتكا)، تُعامل صفقات بيع الحصص كتصرف عقاري وتخضع لـ RETT.

• الأمر السامي رقم (أ/84) بتاريخ 14/2/1442هـ بشأن ضريبة التصرفات العقارية.
• اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• التعديلات على اللائحة الصادرة في 2022 و2024.
• دليل زاتكا لخدمة التصرفات العقارية الإلكترونية.