ضريبة التصرفات العقارية

ما هي ضريبة التصرفات العقارية (RETT)؟

ضريبة التصرفات العقارية (Real Estate Transaction Tax — RETT) هي ضريبة مباشرة بنسبة 5% تُفرض على إجمالي قيمة التصرفات الواردة على العقارات داخل المملكة العربية السعودية. صدرت بموجب الأمر السامي رقم (أ/84) بتاريخ 14/2/1442هـ، وتُديرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا).

تسري الضريبة بصرف النظر عن وصف العقار أو شكله (مبني، أرض، ضمن مخطط أو خارجه)، وبصرف النظر عن نوع التصرف (بيع، تنازل، هبة خارج درجة الإعفاء، مساهمة عينية، إيجار تمويلي مع نقل ملكية).

العلاقة مع ضريبة القيمة المضافة

قبل 4 أكتوبر 2020 كانت معظم التصرفات العقارية تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. بعد ذلك التاريخ:

• عُفيت التصرفات العقارية من VAT.
• طُبِّقت RETT بنسبة 5% بديلًا عنها.
• يظل بيع وتأجير العقارات التجارية كنشاط مهني خاضعًا لـ VAT في حالات محدودة.

نتيجةً لذلك، انخفضت الضريبة الفعلية على العقارات من 15% إلى 5%، وهو ما يفسّر بقاء RETT أقل بكثير من VAT حتى في حال إلغاء أي إعفاءات لاحقًا.

نطاق التطبيق: ما الذي يخضع للضريبة؟

تخضع للضريبة كل صور نقل أو إنشاء حق ملكية على العقار، ومنها:

• بيع الأراضي والمباني السكنية والتجارية والصناعية.
• التنازل أو الإفراغ المسجل لدى كاتب العدل.
• المساهمة بعقار في رأس مال شركة (مساهمة عينية).
• الإيجار التمويلي إذا انتهى بنقل ملكية العقار للمستأجر.
• التصرفات الواقعة على حصص في شركات يكون أصلها الرئيسي عقارًا (وفق ضوابط زاتكا).

قاعدة الاحتساب والنسبة

الوعاء الضريبي هو إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين، أو القيمة السوقية المعتمدة من زاتكا — أيهما أعلى. النسبة ثابتة 5%.

RETT = transactionValue × 5%

لا يُسمح بحسم أي تكاليف أو خصومات من الوعاء قبل تطبيق النسبة. الوعاء هو السعر الإجمالي قبل أي رسوم تسجيل أو سمسرة.

الإعفاءات وفق المادة الثالثة

تضمنت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية الإعفاءات الكاملة التالية:

• الميراث: نقل ملكية العقار للورثة بعد وفاة المورِّث.
• الهبة لأقارب الدرجة الأولى: الزوج/ة، الأب، الأم، الأبناء — موثقة لدى كاتب العدل.
• التصرفات الحكومية والوقفية: نقل الملكية من أو إلى الجهات الحكومية والأوقاف الخيرية.
• تصرفات الطلاق: نقل الملكية بين الزوجين بحكم قضائي أو اتفاق طلاق موثق.
• قسمة التركة بين الورثة: إعادة توزيع العقارات بين الورثة المسجلين.
• أول مسكن للسعودي حتى مليون ريال (راجع القسم التالي).

الإعفاءات لا تُطبَّق تلقائيًا — على المتعاقدين تسجيل التصرف عبر بوابة زاتكا واختيار سبب الإعفاء، مع رفع المستندات الداعمة (صك ميراث، عقد هبة، حكم طلاق، تعريف بأن العقار هو أول مسكن).

إعفاء أول مسكن للسعوديين حتى مليون ريال

أحد أهم الإعفاءات هو إعفاء أول مسكن للمواطن السعودي، بسقف 1,000,000 ريال:

• إذا كانت قيمة المسكن مليون ريال أو أقل → إعفاء كامل.
• إذا تجاوزت المليون → يُعفى أول مليون فقط، وتُحتسب الضريبة 5% على ما زاد.

صيغة الحساب عند تجاوز السقف

exemptAmount    = min(transactionValue, 1,000,000)
taxableBase     = max(0, transactionValue - 1,000,000)
RETT_due        = taxableBase × 5%

مثال: مسكن بقيمة 1,500,000 ر.س → الإعفاء على أول 1,000,000 ر.س، والضريبة على 500,000 ر.س × 5% = 25,000 ر.س.

شروط الاستفادة: أن يكون المشتري سعودي الجنسية، وأن يكون هذا أول مسكن مملوك له (يتم التحقق عبر منصات الإسكان وزاتكا)، وأن يكون التسجيل مكتمل قبل توثيق العقد.

أمثلة رقمية

مثال 1: بيع أرض تجارية بقيمة 3 ملايين ريال

taxableBase = 3,000,000
RETT        = 3,000,000 × 5% = 150,000 SAR

مثال 2: مسكن أول لسعودي بقيمة 800,000 ر.س

exemptAmount = 800,000 (≤ 1,000,000)
taxableBase  = 0
RETT         = 0 SAR

مثال 3: مسكن أول لسعودي بقيمة 2,500,000 ر.س

exemptAmount = 1,000,000
taxableBase  = 1,500,000
RETT         = 1,500,000 × 5% = 75,000 SAR

مثال 4: هبة فيلا من أب لابنه

exemptAmount = full value (gift to first-degree relative)
RETT         = 0 SAR

مثال 5: نقل ملكية عقار بحكم طلاق

exemptAmount = full value (divorce transfer)
RETT         = 0 SAR

آلية السداد عبر زاتكا

الإجراء الإلكتروني الكامل عبر بوابة زاتكا قبل توثيق العقد لدى كاتب العدل:

1. الدخول إلى بوابة زاتكا واختيار خدمة "التصرفات العقارية".
2. تسجيل بيانات الصفقة: نوع العقار، رقم الصك، القيمة، بيانات الطرفين.
3. اختيار حالة الإعفاء إن وُجدت، ورفع المستندات.
4. صدور فاتورة سداد بنسبة 5% (أو إعفاء كامل/جزئي).
5. السداد عبر سداد ثم استخراج شهادة التصرف العقاري.
6. تسليم الشهادة لكاتب العدل لإتمام الإفراغ.

لا يستطيع كاتب العدل توثيق العقد قبل اعتماد شهادة الضريبة، حتى في حالة الإعفاء الكامل.

التوثيق المطلوب

• صك الملكية الإلكتروني الحديث.
• هوية البائع والمشتري أو السجل التجاري.
• عقد البيع أو وثيقة التصرف (هبة، طلاق، ميراث).
• مستندات إثبات الإعفاء (صك حصر إرث، عقد هبة موثق، حكم طلاق، تعريف بأول مسكن).
• تقييم سوقي معتمد إذا طلبت زاتكا ذلك.

الغرامات على التأخر أو التهرب

تفرض زاتكا الغرامات التالية:

• غرامة تأخر سداد: 5% شهريًا من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير.
• غرامة عدم الإفصاح أو الإفصاح غير الصحيح: تصل إلى ضعف قيمة الضريبة المستحقة.
• غرامة التلاعب في الأسعار لتقليل الوعاء: عقوبات إضافية وفق نظام مكافحة التهرب الضريبي.
• إيقاف خدمات التوثيق العقاري حتى السداد.

أسئلة شائعة

هل تُطبَّق RETT على الإيجار العادي؟

لا. RETT تطبق على نقل الملكية فقط. الإيجار السكني معفى من VAT، والإيجار التجاري يخضع لـ VAT 15% إذا كان المؤجر مسجَّلًا.

ما الفرق بين الهبة المعفاة والهبة الخاضعة للضريبة؟

الهبة بين أقارب الدرجة الأولى (زوج/ة، أب، أم، أبناء) معفاة بالكامل. الهبة لأي قريب آخر (إخوة، أعمام، أبناء عمومة) تخضع لـ RETT 5%.

هل يمكن للأجنبي الاستفادة من إعفاء أول مسكن؟

لا. إعفاء أول مسكن مخصص للسعوديين فقط. تملك الأجانب للعقار يتم وفق نظام تملك غير السعوديين للعقار وتخضع تصرفاتهم لـ RETT الكاملة.

كيف تُحتسب الضريبة عند بيع عقار بشيك مؤجل؟

الضريبة تُحتسب على القيمة الإجمالية للصفقة وقت التوثيق، بصرف النظر عن طريقة السداد (نقدًا، شيك، تمويل بنكي، أقساط).

هل يلتزم البنك بسداد الضريبة عند التمويل العقاري؟

لا. ملتزم بالسداد هو البائع كأصل، لكن الاتفاق التعاقدي قد ينقلها إلى المشتري. في التمويل العقاري عادةً ما يتولى المشتري السداد قبل تحرير مبلغ التمويل.

هل تشمل RETT بيع حصص في شركات عقارية؟

نعم، في حالات محددة. إذا كانت قيمة العقارات تشكل النسبة الأكبر من أصول الشركة (وفق ضوابط زاتكا)، تُعامل صفقات بيع الحصص كتصرف عقاري وتخضع لـ RETT.

المراجع

• الأمر السامي رقم (أ/84) بتاريخ 14/2/1442هـ بشأن ضريبة التصرفات العقارية.
• اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• التعديلات على اللائحة الصادرة في 2022 و2024.
• دليل زاتكا لخدمة التصرفات العقارية الإلكترونية.