ضريبة التصرفات العقارية (إفراغ)

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية (Real Estate Transaction Tax — RETT) هي ضريبة سعودية فُرضت في أكتوبر 2020 بنسبة 5٪ من قيمة التصرف العقاري — بيع، تنازل، هبة، أو أي نقل ملكية لعقار قائم أو على الخارطة. هي بديل لضريبة القيمة المضافة على بيع العقارات: قبل أكتوبر 2020 كانت عمليات بيع العقار تخضع لـ 15٪ ضريبة قيمة مضافة، وأصبحت اليوم تخضع لـ 5٪ RETT فقط، مما خفّض التكلفة الإجمالية على المشترين بشكل ملحوظ. الجهة المسؤولة عن تحصيل الضريبة هي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا)، ولا يكتمل الإفراغ في كتابة العدل أو منصة الإفراغ الإلكتروني دون سداد الضريبة أو إثبات الإعفاء.

الضريبة تُطبق على نقل ملكية العقار سواء كان سكنياً، تجارياً، أرضاً، أو حقوقاً عينية مماثلة. المسؤول عن السداد هو البائع (المتصرف)، لكن من الناحية العملية في عقود البيع السعودية يتم الاتفاق غالباً على أن يدفعها المشتري. هذا الدليل يشرح بالتفصيل من يدفع، متى تجب، وكيف تنطبق الإعفاءات الرئيسية—خصوصاً إعفاء أول مسكن الذي يمثل الإعفاء الأكثر استخداماً في السوق السعودي.

نسبة الضريبة وقاعدة الاحتساب

النسبة موحّدة عند 5٪ من قيمة التصرف. قيمة التصرف هي القيمة المتفق عليها في العقد، شريطة ألّا تقل بشكل غير معقول عن القيمة السوقية للعقار. لزاتكا الحق في إعادة تقدير القيمة إذا ثبت أن السعر المعلن أقل من القيمة العادلة بهدف التهرب الضريبي. القيمة الخاضعة تشمل سعر الأرض والمباني المقامة عليها، حتى لو كانت تحت الإنشاء أو بُيعت على الخارطة.

أمثلة عملية

عقار سكني بقيمة 2 مليون ريال (ليس أول مسكن): الضريبة المستحقة = 2,000,000 × 5٪ = 100,000 ريال. عقار تجاري بقيمة 5 مليون ريال: الضريبة = 250,000 ريال. أرض بقيمة 800,000 ريال: الضريبة = 40,000 ريال. لا يوجد سقف أعلى للضريبة—النسبة ثابتة مهما ارتفعت قيمة الصفقة.

الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة

الكثير من الناس يخلطون بين الضريبتين، والفرق جوهري. ضريبة التصرفات العقارية (5٪) تنطبق على نقل ملكية العقار. ضريبة القيمة المضافة (15٪) تنطبق على بعض الخدمات العقارية الأخرى مثل: عقود الإيجار التجاري، عمولات الوسطاء العقاريين، خدمات المقاولين والمكاتب الهندسية، وخدمات إدارة العقارات. عند بيع عقار، تدفع 5٪ RETT فقط ولا تُضاف 15٪ VAT. لكن عمولة الوسيط على نفس الصفقة تخضع لـ 15٪ VAT منفصلة.

إيجارات سكنية مقابل تجارية

الإيجارات السكنية في السعودية معفاة من ضريبة القيمة المضافة بقرار من زاتكا، بينما الإيجارات التجارية تخضع لـ 15٪ VAT تُحصّل من المستأجر. هذا الفرق يؤثر مباشرة على عائدك الإيجاري إذا كنت تملك عقاراً تجارياً.

إعفاء أول مسكن: الإعفاء الأهم في السوق

أعلنت الحكومة السعودية إعفاء «أول مسكن» للمواطنين السعوديين بسقف مليون ريال. الشروط: المشتري مواطن سعودي، العقار سكني (وليس تجارياً أو أرضاً)، وهو أول عقار سكني يمتلكه المشتري. إذا كانت قيمة العقار مليون ريال أو أقل، تكون الضريبة صفر. إذا كانت أكثر من مليون، تُحتسب الضريبة 5٪ فقط على الجزء الذي يتجاوز السقف.

أمثلة على إعفاء أول مسكن

أول مسكن بقيمة 800,000 ريال: ضريبة = صفر (معفى بالكامل). أول مسكن بقيمة 1,500,000 ريال: المعفى = 1,000,000، الخاضع = 500,000، الضريبة = 25,000 ريال. أول مسكن بقيمة 3 ملايين: المعفى = 1,000,000، الخاضع = 2,000,000، الضريبة = 100,000 ريال. الإعفاء يمنح المواطنين توفيراً يصل لـ 50,000 ريال على أول عقار، وهو تحفيز مباشر لبرنامج التمويل العقاري السكني.

إثبات الأهلية

الإعفاء لا يُطبق تلقائياً—يجب التقديم عليه عبر منصة زاتكا أو منصة الإفراغ، مع إرفاق إثبات عدم تملك سابق لعقار سكني (يتم التحقق إلكترونياً من قاعدة بيانات الهيئة العامة للعقار). إذا تبيّن لاحقاً أن المشتري كان يملك عقاراً سابقاً، تُسترد قيمة الإعفاء مع الغرامات.

إعفاءات أخرى: ميراث، هبة، وقف

الميراث معفى بالكامل من ضريبة التصرفات العقارية—لا توجد ضريبة على نقل ملكية العقار من المتوفى لورثته. يكفي تقديم صك حصر الإرث الموثّق من المحكمة لإكمال الإفراغ. الهبة بين الأصول (الوالدين، الأجداد)، الفروع (الأبناء، الأحفاد)، والزوج معفاة أيضاً—يحتاج إثبات صلة القرابة وتسجيل عقد الهبة موثّقاً. الهبة لأشخاص خارج هذه الدائرة (الإخوة، الأعمام، الأصدقاء) تخضع للضريبة 5٪ كأي بيع عادي.

الوقف الخيري (للجمعيات الخيرية المرخّصة، المساجد، المؤسسات الوقفية) معفى. التحويلات بين الشركات الشقيقة ضمن نفس المجموعة معفاة وفق شروط دقيقة (نسبة ملكية لا تقل عن 50٪، عدم نقل الملكية لطرف خارجي لمدة 5 سنوات). إعادة هيكلة الشركات والاندماج والاستحواذ لها إعفاءات خاصة—راجع لائحة زاتكا التفصيلية أو استشر مستشاراً ضريبياً.

طريقة السداد والإفراغ

العملية اليوم إلكترونية بالكامل عبر منصة الإفراغ التابعة لوزارة العدل أو منصة زاتكا. الخطوات: (1) المشتري والبائع يدخلان للمنصة بحساباتهم في «أبشر» و«النفاذ الوطني»، (2) يُدخلان بيانات الصفقة وقيمة العقار، (3) المنصة تحسب الضريبة وتطلب من المشتري (أو الجهة المتفق عليها) سداد الفاتورة، (4) بعد السداد، يُولّد الصك الإلكتروني الجديد باسم المشتري. كامل العملية لا تتطلب الحضور لكتابة العدل في معظم الحالات.

مدة السداد: الضريبة تجب خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف. التأخر يؤدي لغرامة 5٪ من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير، بحد أقصى 25٪. لا يُكمل الإفراغ ولا يصدر الصك الجديد دون سداد الضريبة.

رسوم كتابة العدل والإفراغ

خلافاً لما يعتقده البعض، لا توجد رسوم منفصلة لكتابة العدل على الإفراغ في المنصات الإلكترونية الحديثة. الرسم الوحيد هو ضريبة التصرفات العقارية 5٪. في بعض الحالات الاستثنائية التي تتطلب توثيقاً ورقياً (مثل إفراغ خارج المنصة بأمر قضائي)، قد تُفرض رسوم رمزية لا تتجاوز بضع مئات من الريالات.

من يدفع الضريبة فعلياً: البائع أم المشتري؟

من الناحية القانونية، البائع هو المسؤول الرسمي عن سداد الضريبة لزاتكا. لكن من الناحية التجارية، السوق السعودي اعتاد على أن يتحمل المشتري قيمة الضريبة في معظم الحالات، خاصة في الإعلانات التي تقول «السعر شامل ضريبة 5٪». تأكد عند التفاوض من توضيح هذه النقطة في العقد: هل السعر المعلن صافٍ للبائع (والمشتري يدفع الـ 5٪ فوقه)، أم شامل للضريبة (والبائع يخصمها من نصيبه). فرق 5٪ على صفقة 2 مليون = 100,000 ريال، رقم يستحق التوضيح كتابياً.

أخطاء شائعة يقع فيها المشترون والبائعون

الخطأ الأول: تخفيض قيمة العقد على الورق لتقليل الضريبة. هذا مخالف صريح، وزاتكا تملك أدوات إعادة التقدير. الخطأ الثاني: افتراض أن العقارات على الخارطة (off-plan) معفاة—هي ليست كذلك، الضريبة تجب عند نقل الملكية. الخطأ الثالث: نسيان أن إعفاء أول مسكن مرتبط بالمواطنة السعودية وحدها—لا يستفيد منه المقيمون. الخطأ الرابع: الاعتقاد بأن الهبة للأخ أو للابنة المتزوجة (التي خرجت من ملكية الأب) معفاة—الإعفاء للأبناء والآباء والأزواج فقط، الأخ والأخت ليسوا «أصولاً أو فروعاً» بالمعنى الضريبي.

حاسبات ذات صلة