ضريبة التصرفات العقارية (إفراغ)

ضريبة التصرفات العقارية (Real Estate Transaction Tax — RETT) هي ضريبة سعودية فُرضت في أكتوبر 2020 بنسبة 5٪ من قيمة التصرف العقاري — بيع، تنازل، هبة، أو أي نقل ملكية لعقار قائم أو على الخارطة. هي بديل لضريبة القيمة المضافة على بيع العقارات: قبل أكتوبر 2020 كانت عمليات بيع العقار تخضع لـ 15٪ ضريبة قيمة مضافة، وأصبحت اليوم تخضع لـ 5٪ RETT فقط، مما خفّض التكلفة الإجمالية على المشترين بشكل ملحوظ. الجهة المسؤولة عن تحصيل الضريبة هي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا)، ولا يكتمل الإفراغ في كتابة العدل أو منصة الإفراغ الإلكتروني دون سداد الضريبة أو إثبات الإعفاء.

الضريبة تُطبق على نقل ملكية العقار سواء كان سكنياً، تجارياً، أرضاً، أو حقوقاً عينية مماثلة. المسؤول عن السداد هو البائع (المتصرف)، لكن من الناحية العملية في عقود البيع السعودية يتم الاتفاق غالباً على أن يدفعها المشتري. هذا الدليل يشرح بالتفصيل من يدفع، متى تجب، وكيف تنطبق الإعفاءات الرئيسية—خصوصاً إعفاء أول مسكن الذي يمثل الإعفاء الأكثر استخداماً في السوق السعودي.

لماذا استُبدلت ضريبة القيمة المضافة بـ RETT؟

قبل أكتوبر 2020 كان بيع العقار يخضع لـ 15٪ ضريبة قيمة مضافة، وهي نسبة مرتفعة أثقلت سوق الإسكان وأبطأت حركة البيع. لذلك اتخذت الدولة قراراً بإعفاء توريد العقار من القيمة المضافة واستبدالها بضريبة تصرفات عقارية ثابتة 5٪، فانخفضت التكلفة الضريبية على المشتري إلى الثلث تقريباً، مع توجيه جزء من الحصيلة لدعم الإسكان.

النسبة موحّدة عند 5٪ من قيمة التصرف. قيمة التصرف هي القيمة المتفق عليها في العقد، شريطة ألّا تقل بشكل غير معقول عن القيمة السوقية للعقار. لزاتكا الحق في إعادة تقدير القيمة إذا ثبت أن السعر المعلن أقل من القيمة العادلة بهدف التهرب الضريبي. القيمة الخاضعة تشمل سعر الأرض والمباني المقامة عليها، حتى لو كانت تحت الإنشاء أو بُيعت على الخارطة.

أمثلة عملية

عقار سكني بقيمة 2 مليون ريال (ليس أول مسكن): الضريبة المستحقة = 2,000,000 × 5٪ = 100,000 ريال. عقار تجاري بقيمة 5 مليون ريال: الضريبة = 250,000 ريال. أرض بقيمة 800,000 ريال: الضريبة = 40,000 ريال. لا يوجد سقف أعلى للضريبة—النسبة ثابتة مهما ارتفعت قيمة الصفقة.

متى تعيد زاتكا تقدير القيمة؟

تعتمد الهيئة مبدئياً القيمة المعلنة في العقد، لكنها تحتفظ بحق إعادة التقدير إذا انخفض السعر المعلن بصورة غير منطقية عن القيمة السوقية للمنطقة والمساحة ونوع العقار. تستند الهيئة إلى قواعد بيانات الصفقات المماثلة ومؤشرات الأسعار، وقد تطلب تقييماً معتمداً من مقيّم مرخّص من «تقييم». الفجوة الكبيرة بين السعر المعلن والسوقي قد تُفسَّر كمحاولة تهرب تستوجب فرق الضريبة مع غرامة.

هل تشمل القيمة الالتزامات والرهون؟

قيمة التصرف هي القيمة الإجمالية للعقار المنقول، ولا تُخصم منها قيمة الرهن أو القرض القائم عليه. أي أنّ شراء عقار مرهون بقيمة 2 مليون ريال يخضع للضريبة على المليونين كاملةً، لا على صافي حصة البائع بعد سداد البنك.

الكثير من الناس يخلطون بين الضريبتين، والفرق جوهري. ضريبة التصرفات العقارية (5٪) تنطبق على نقل ملكية العقار. ضريبة القيمة المضافة (15٪) تنطبق على بعض الخدمات العقارية الأخرى مثل: عقود الإيجار التجاري، عمولات الوسطاء العقاريين، خدمات المقاولين والمكاتب الهندسية، وخدمات إدارة العقارات. عند بيع عقار، تدفع 5٪ RETT فقط ولا تُضاف 15٪ VAT. لكن عمولة الوسيط على نفس الصفقة تخضع لـ 15٪ VAT منفصلة.

إيجارات سكنية مقابل تجارية

الإيجارات السكنية في السعودية معفاة من ضريبة القيمة المضافة بقرار من زاتكا، بينما الإيجارات التجارية تخضع لـ 15٪ VAT تُحصّل من المستأجر. هذا الفرق يؤثر مباشرة على عائدك الإيجاري إذا كنت تملك عقاراً تجارياً.

هل يمكن خصم ضريبة القيمة المضافة على الخدمات العقارية؟

المنشأة المسجّلة في ضريبة القيمة المضافة وتزاول نشاطاً خاضعاً (مثل تأجير تجاري) يمكنها عادةً خصم ضريبة المدخلات على الخدمات المرتبطة كأتعاب المقاولين والوسطاء وفق ضوابط الخصم. أما ضريبة التصرفات العقارية 5٪ فليست ضريبة قيمة مضافة ولا تخضع لآلية الخصم إطلاقاً؛ هي تكلفة نهائية تُضاف إلى كلفة تملّك الأصل.

لماذا لا تُجمع الضريبتان معاً على بيع العقار؟

حين دخلت ضريبة التصرفات العقارية في أكتوبر 2020 جاءت بديلاً صريحاً لضريبة القيمة المضافة على توريد العقار، فأُعفي توريد العقار من الـ 15٪ وأُخضع لـ 5٪ فقط. لذلك لا يُتصوّر فرض الضريبتين معاً على عملية البيع نفسها؛ من يطالبك بـ 15٪ فوق الـ 5٪ على شراء عقار يخلط بين الضريبتين.

أعلنت الحكومة السعودية إعفاء «أول مسكن» للمواطنين السعوديين بسقف مليون ريال. الشروط: المشتري مواطن سعودي، العقار سكني (وليس تجارياً أو أرضاً)، وهو أول عقار سكني يمتلكه المشتري. إذا كانت قيمة العقار مليون ريال أو أقل، تكون الضريبة صفر. إذا كانت أكثر من مليون، تُحتسب الضريبة 5٪ فقط على الجزء الذي يتجاوز السقف.

أمثلة على إعفاء أول مسكن

أول مسكن بقيمة 800,000 ريال: ضريبة = صفر (معفى بالكامل). أول مسكن بقيمة 1,500,000 ريال: المعفى = 1,000,000، الخاضع = 500,000، الضريبة = 25,000 ريال. أول مسكن بقيمة 3 ملايين: المعفى = 1,000,000، الخاضع = 2,000,000، الضريبة = 100,000 ريال. الإعفاء يمنح المواطنين توفيراً يصل لـ 50,000 ريال على أول عقار، وهو تحفيز مباشر لبرنامج التمويل العقاري السكني.

إثبات الأهلية

الإعفاء لا يُطبق تلقائياً—يجب التقديم عليه عبر منصة زاتكا أو منصة الإفراغ، مع إرفاق إثبات عدم تملك سابق لعقار سكني (يتم التحقق إلكترونياً من قاعدة بيانات الهيئة العامة للعقار). إذا تبيّن لاحقاً أن المشتري كان يملك عقاراً سابقاً، تُسترد قيمة الإعفاء مع الغرامات.

هل يُستهلك الإعفاء مرة واحدة فقط؟

نعم، إعفاء أول مسكن استحقاق لمرة واحدة. بمجرد استخدامه على عقار يُسجَّل ذلك في سجل المواطن، ولا يعود مؤهلاً له في صفقة لاحقة حتى لو باع مسكنه الأول. لذلك يُنصح باستخدامه على العقار الأعلى قيمة ضمن السقف لتعظيم التوفير، لا على عقار صغير ثم الندم لاحقاً.

أول مسكن بالتمويل العقاري المدعوم

عند الشراء عبر برنامج التمويل العقاري المدعوم، يتكامل إعفاء أول مسكن مع الدعم بحيث يُسقط الضريبة عن الجزء حتى مليون ريال. هذا يجعل التكلفة الفعلية على المستفيد أقل بكثير، ويُعدّ أحد أهم محفّزات تملّك السكن الأول ضمن مستهدفات رفع نسبة التملّك في رؤية 2030.

الميراث معفى بالكامل من ضريبة التصرفات العقارية—لا توجد ضريبة على نقل ملكية العقار من المتوفى لورثته. يكفي تقديم صك حصر الإرث الموثّق من المحكمة لإكمال الإفراغ. الهبة بين الأصول (الوالدين، الأجداد)، الفروع (الأبناء، الأحفاد)، والزوج معفاة أيضاً—يحتاج إثبات صلة القرابة وتسجيل عقد الهبة موثّقاً. الهبة لأشخاص خارج هذه الدائرة (الإخوة، الأعمام، الأصدقاء) تخضع للضريبة 5٪ كأي بيع عادي.

الوقف الخيري (للجمعيات الخيرية المرخّصة، المساجد، المؤسسات الوقفية) معفى. التحويلات بين الشركات الشقيقة ضمن نفس المجموعة معفاة وفق شروط دقيقة (نسبة ملكية لا تقل عن 50٪، عدم نقل الملكية لطرف خارجي لمدة 5 سنوات). إعادة هيكلة الشركات والاندماج والاستحواذ لها إعفاءات خاصة—راجع لائحة زاتكا التفصيلية أو استشر مستشاراً ضريبياً.

شرط الخمس سنوات في إعادة الهيكلة

إعفاء التحويلات بين الشركات الشقيقة وإعادة الهيكلة مشروط بعدم نقل العقار لطرف خارجي خلال خمس سنوات؛ فإن خرج العقار من المجموعة قبل انقضاء المدة استُحقت الضريبة بأثر رجعي على التصرف الأصلي. لذا يجب توثيق نيّة الاحتفاظ والالتزام بالشرط قبل الاستفادة من الإعفاء.

العملية اليوم إلكترونية بالكامل عبر منصة الإفراغ التابعة لوزارة العدل أو منصة زاتكا. الخطوات: (1) المشتري والبائع يدخلان للمنصة بحساباتهم في «أبشر» و«النفاذ الوطني»، (2) يُدخلان بيانات الصفقة وقيمة العقار، (3) المنصة تحسب الضريبة وتطلب من المشتري (أو الجهة المتفق عليها) سداد الفاتورة، (4) بعد السداد، يُولّد الصك الإلكتروني الجديد باسم المشتري. كامل العملية لا تتطلب الحضور لكتابة العدل في معظم الحالات.

مدة السداد: الضريبة تجب خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف. التأخر يؤدي لغرامة 5٪ من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير، بحد أقصى 25٪. لا يُكمل الإفراغ ولا يصدر الصك الجديد دون سداد الضريبة.

ماذا يحدث إذا تعثّر السداد بين الطرفين؟

لأنّ الإفراغ لا يكتمل دون سداد، فإنّ تعثّر الطرف المكلّف بالدفع يُجمّد الصفقة كلها ويُبقي الملكية باسم البائع. لذلك يُنصح بالاتفاق صراحةً في عقد البيع على من يسدّد ومتى، وربط تسليم المبلغ بإتمام السداد عبر المنصة في الجلسة نفسها لتفادي النزاع وتعليق الصك.

خلافاً لما يعتقده البعض، لا توجد رسوم منفصلة لكتابة العدل على الإفراغ في المنصات الإلكترونية الحديثة. الرسم الوحيد هو ضريبة التصرفات العقارية 5٪. في بعض الحالات الاستثنائية التي تتطلب توثيقاً ورقياً (مثل إفراغ خارج المنصة بأمر قضائي)، قد تُفرض رسوم رمزية لا تتجاوز بضع مئات من الريالات.

هل توجد رسوم على إصدار الصك الإلكتروني؟

إصدار الصك الإلكتروني الجديد عبر منصة الإفراغ لا يتطلب رسماً مستقلاً؛ فهو جزء من العملية المكتملة بعد سداد الضريبة. هذا التبسيط أحد أهداف رقمنة العدل: تكلفة واحدة واضحة (الـ 5٪) بدل سلسلة رسوم متفرقة كانت ترهق المتعاملين سابقاً.

من الناحية القانونية، البائع هو المسؤول الرسمي عن سداد الضريبة لزاتكا. لكن من الناحية التجارية، السوق السعودي اعتاد على أن يتحمل المشتري قيمة الضريبة في معظم الحالات، خاصة في الإعلانات التي تقول «السعر شامل ضريبة 5٪». تأكد عند التفاوض من توضيح هذه النقطة في العقد: هل السعر المعلن صافٍ للبائع (والمشتري يدفع الـ 5٪ فوقه)، أم شامل للضريبة (والبائع يخصمها من نصيبه). فرق 5٪ على صفقة 2 مليون = 100,000 ريال، رقم يستحق التوضيح كتابياً.

صياغة بند الضريبة في العقد

أفضل ممارسة هي إدراج بند صريح ينص على «السعر المتفق عليه صافٍ للبائع، ويتحمّل المشتري ضريبة التصرفات العقارية 5٪ كاملةً»، أو العكس بوضوح. تجنّب العبارات الغامضة مثل «السعر شامل كل الرسوم» دون تحديد، لأنّها مصدر شائع للنزاع عند ظهور قيمة الضريبة في المنصة.

من يتحمّلها في المزادات والبيوع القضائية؟

في البيوع القضائية والمزادات العلنية يُحدَّد عادةً في شروط المزاد من يتحمّل الضريبة، وغالباً ما تُضاف على المشتري الراسي عليه المزاد فوق سعر الترسية. لذا يجب قراءة كرّاسة الشروط بدقة قبل المزايدة حتى لا يفاجأ المشتري بتكلفة إضافية تقارب 5٪ على القيمة النهائية.

الخطأ الأول: تخفيض قيمة العقد على الورق لتقليل الضريبة. هذا مخالف صريح، وزاتكا تملك أدوات إعادة التقدير. الخطأ الثاني: افتراض أن العقارات على الخارطة (off-plan) معفاة—هي ليست كذلك، الضريبة تجب عند نقل الملكية. الخطأ الثالث: نسيان أن إعفاء أول مسكن مرتبط بالمواطنة السعودية وحدها—لا يستفيد منه المقيمون. الخطأ الرابع: الاعتقاد بأن الهبة للأخ أو للابنة المتزوجة (التي خرجت من ملكية الأب) معفاة—الإعفاء للأبناء والآباء والأزواج فقط، الأخ والأخت ليسوا «أصولاً أو فروعاً» بالمعنى الضريبي.

الخطأ الخامس: تجاهل مهلة 30 يوماً

كثيرون يوقّعون العقد ثم يؤجّلون الإفراغ ظنّاً أن الضريبة تنتظرهم، فتتراكم غرامة التأخير 5٪ شهرياً حتى 25٪. الأفضل إتمام الإفراغ والسداد فور توقيع الصفقة لا تأجيلهما.

الخطأ السادس: دمج قيمة الأثاث في سعر العقار

دمج قيمة المنقولات والأثاث ضمن سعر العقار الواحد يرفع وعاء الضريبة دون داعٍ. افصل قيمة الأثاث بوضوح في بند مستقل لتجنّب دفع 5٪ على ما ليس عقاراً.

إلى جانب البيع المباشر، هناك تصرفات عقارية أخرى يخلط كثيرون في معاملتها الضريبية. القاعدة العامة أنّ أي نقل لملكية عقار أو حق عيني عليه يُعدّ «تصرفاً» خاضعاً للنسبة 5٪ ما لم يندرج تحت إعفاء صريح، حتى لو لم يكن بيعاً نقدياً تقليدياً.

المقايضة العقارية (تبادل العقارات)

عند تبادل عقارين بين طرفين، يُعدّ كل نقل ملكية تصرفاً مستقلاً خاضعاً للضريبة على قيمته السوقية. أي أنّ الصفقة الواحدة قد تنتج عنها ضريبتان: 5٪ على العقار الأول و5٪ على الثاني، يدفع كلٌّ منهما الطرف المتصرف. لا يجوز تصفية الفرق فقط؛ كل طرف يُحتسب على القيمة الكاملة للعقار الذي تنازل عنه.

قسمة العقار بين الشركاء

قسمة عقار مشترك بين شركاء بنسب ملكيتهم نفسها لا تُعدّ تصرفاً خاضعاً، لأنّها لا تنقل ملكية جديدة بل تُفرز حصصاً قائمة. لكن إذا اقترنت القسمة بتعويض نقدي (قسمة مع فرق) لتعديل الأنصبة، فإنّ الجزء الزائد المنقول مقابل العوض يخضع للضريبة بنسبة 5٪ على قيمته.

فسخ العقد والإقالة

إذا فُسخ عقد البيع وأُعيد العقار للبائع خلال المدة النظامية ولأسباب مشروعة موثّقة، يجوز طلب استرداد الضريبة المسددة. أما الإقالة بعد اكتمال الإفراغ ونقل الملكية فقد تُعامَل كتصرف جديد (إعادة بيع) يخضع لضريبة مستقلة، لذلك يجب توثيق سبب الفسخ مبكراً لدى زاتكا.

البيع على الخارطة (off-plan) من أكثر النقاط إثارةً للالتباس. الكثير يظنّ أنّ العقار غير المكتمل معفى، والحقيقة أنّ الضريبة تجب عند نقل الملكية بصرف النظر عن نسبة الإنجاز. ما يختلف هو توقيت الاستحقاق وآلية التوثيق عبر منصة «إيجار/البيع على الخارطة» ووفاء.

توقيت استحقاق الضريبة في مشاريع الخارطة

في مشاريع الخارطة المرخّصة، يُربط نقل الملكية النهائي بإصدار الصك بعد اكتمال البناء غالباً، وعندها تُحتسب الضريبة على قيمة التصرف المتعاقد عليها. على المشتري أن يضع الـ 5٪ ضمن ميزانيته منذ التوقيع حتى لا تفاجئه عند الإفراغ، خاصة إن لم يكن مؤهلاً لإعفاء أول مسكن.

معاملة المطوّر العقاري

المطوّر الذي يبيع وحدات لأول مرة يتصرف بصفته البائع المسؤول عن الضريبة، لكنّه عملياً ينقلها إلى المشتري ضمن السعر. كما أنّ شراء المطوّر للأرض الخام نفسه خضع لـ 5٪ عند تملّكها، ما يجعل الضريبة عنصر تكلفة متكرراً في سلسلة التطوير ينعكس على السعر النهائي للوحدة.

ضريبة 5٪ ليست رقماً هامشياً في قرار الاستثمار العقاري؛ فهي تُضاف إلى تكلفة الدخول وتقتطع مباشرةً من العائد المتوقع، خصوصاً في استراتيجيات إعادة البيع السريع.

الضريبة كتكلفة دخول تُحتسب في القرار

المستثمر المحترف يُدرج الـ 5٪ ضمن إجمالي تكلفة الاقتناء جنباً إلى جنب مع العمولة ورسوم التمويل، ثم يحسب العائد على رأس المال المستثمر فعلياً لا على سعر العقار وحده. تجاهل هذا البند يضخّم العائد المتوقع على الورق ويؤدي لقرارات شراء غير دقيقة.

الأثر على المضاربة قصيرة الأجل

من يشتري عقاراً بنيّة إعادة بيعه خلال أشهر يتحمّل الضريبة مرتين فعلياً: 5٪ عند الشراء (ضمن السعر) و5٪ أخرى يتحمّلها المشتري التالي. هذا يرفع «نقطة التعادل» المطلوبة لتحقيق ربح، ويجعل المضاربة قصيرة الأجل أقل جاذبية مقارنةً بالاحتفاظ طويل الأجل المدعوم بدخل إيجاري.

حساب العائد الصافي بعد الضريبة

عند تقييم صفقة استثمارية، أضف الـ 5٪ إلى تكلفة التملّك الإجمالية قبل حساب العائد على الاستثمار. عقار بقيمة 2 مليون ريال بعائد إيجاري سنوي 100,000 ريال يبدو بعائد 5٪، لكن إضافة 100,000 ريال ضريبة دخول ترفع رأس المال المستثمر إلى 2.1 مليون وتخفض العائد الفعلي إلى نحو 4.76٪، قبل احتساب أي رسوم وساطة أو صيانة. ولتقدير العمولة استخدم دليل عمولة الوساطة العقارية، ولقياس العائد قبل الضريبة راجع حاسبة العائد الإيجاري.

يُسمح لغير السعوديين بالتملّك العقاري في نطاق ضوابط محدّدة (تملّك المقيم لمسكنه، تملّك المستثمر الأجنبي وفق ترخيص، التملّك في مناطق ونطاقات معيّنة). في جميع هذه الحالات تُطبَّق ضريبة التصرفات العقارية 5٪ كاملةً دون أي سقف معفى، لأنّ إعفاء أول مسكن مقصور على المواطن السعودي.

المستثمر الأجنبي والشركات الأجنبية

الشركة الأجنبية المرخّصة التي تتملّك عقاراً لأغراض نشاطها تخضع للنسبة نفسها عند الشراء، وعند إعادة البيع لاحقاً. لا يغيّر كون المالك شركةً أجنبية من معاملة الضريبة؛ العبرة بنقل الملكية لا بجنسية المتصرف، عدا ما يتعلّق بالإعفاءات المقصورة على المواطنين.

التملّك عبر صناديق ريت العقارية

نقل العقارات إلى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (ريت) عند تأسيسها أو ضخّ أصول فيها قد يخضع لمعالجة خاصة وفق لائحة زاتكا وضوابط هيئة السوق المالية. الهدف من بعض هذه المعالجات تشجيع تطوير سوق الصناديق دون فرض عبء ضريبي مزدوج عند كل إعادة هيكلة، لكن يجب التحقق من الشروط الدقيقة قبل افتراض الإعفاء.

قبل توقيع أي عقد بيع عقاري، يوفّر عليك التحقق المسبق آلاف الريالات ويجنّبك نزاعات لاحقة. القائمة التالية تلخّص أهم ما يجب التأكد منه فيما يخص الضريبة.

قبل التوقيع

تأكّد من قيمة العقار السوقية حتى لا تُفاجأ بإعادة تقدير من زاتكا، وحدّد بوضوح من يتحمّل الـ 5٪ (البائع أم المشتري) واكتب ذلك صراحةً في العقد. إن كنت مواطناً تشتري أول مسكن، تحقّق من أهليتك للإعفاء قبل التوقيع لا بعده، واحتفظ بما يثبت عدم تملّكك عقاراً سكنياً سابقاً.

عند الإفراغ

احسب الضريبة فعلياً عبر المنصة قبل تحويل أي مبلغ، واربط دفعتك النهائية للبائع بإتمام السداد وصدور الصك الجديد باسمك في الجلسة نفسها. لا توقّع إقراراً بقيمة أقل من الحقيقية مهما كان المبرّر؛ فالتوفير الوهمي يتحوّل إلى غرامة حين تكتشف الهيئة الفارق.

هل يستفيد المقيم غير السعودي من إعفاء أول مسكن؟

لا. إعفاء أول مسكن مرتبط بالمواطنة السعودية حصراً. المقيم الذي يُسمح له بالتملّك في نطاق ضوابط التملّك للأجانب يخضع للضريبة الكاملة 5٪ دون سقف معفى.

هل تُحتسب الضريبة على الأرض الفضاء كما العقار المبني؟

نعم. الأرض الفضاء تصرّفٌ عقاري خاضع لـ 5٪ على قيمتها، ولا يشترط وجود مبنى. كما قد تخضع الأرض الفضاء داخل النطاق العمراني لضريبة الأراضي البيضاء بشكل منفصل ومستقل عن RETT.

اشتريت أول مسكن مناصفةً مع زوجتي، كيف يُطبَّق الإعفاء؟

يُطبَّق الإعفاء على حصة كل مشترٍ سعودي مؤهّل ضمن سقفه. عملياً يُنظر إلى أهلية كل طرف وحصته في الصك، فإن كان كلاهما مؤهّلاً لأول مسكن جرى احتساب الإعفاء على نصيب كلٍّ منهما وفق ضوابط المنصة.

هل الهبة لابني القاصر معفاة؟

نعم، الهبة من الأصل إلى الفرع (الأب إلى الابن) معفاة بصرف النظر عن سنّ الابن، شريطة توثيق عقد الهبة وإثبات صلة القرابة. القاصر يُمثَّل بوليّه الشرعي في الإجراءات.

ماذا لو تأخرت في السداد بعد 30 يوماً؟

تُفرض غرامة تأخير شهرية بنسبة 5٪ من قيمة الضريبة بحد أقصى 25٪، ولا يكتمل الإفراغ ولا يصدر الصك الجديد قبل السداد. لذلك يُفضَّل السداد فور توقيع العقد لا تأجيله لنهاية المهلة.

هل تشمل قيمة التصرف الأثاث والمنقولات؟

الضريبة تُحتسب على قيمة العقار والحقوق العينية المرتبطة به. المنقولات المنفصلة (أثاث، أجهزة) لا تُحتسب إن فُصلت قيمتها بوضوح في العقد، لكن دمجها ضمن سعر واحد قد يُخضع المبلغ كاملاً للتقدير من زاتكا.

هل تشمل قيمة التصرف الأثاث والمنقولات؟

الضريبة تُحتسب على قيمة العقار والحقوق العينية المرتبطة به. المنقولات المنفصلة (أثاث، أجهزة) لا تُحتسب إن فُصلت قيمتها بوضوح في العقد، لكن دمجها ضمن سعر واحد قد يُخضع المبلغ كاملاً للتقدير من زاتكا.

هل تخضع عمولة الوسيط العقاري لـ RETT أم VAT؟

عمولة الوسيط خدمة وليست نقل ملكية، ولذلك تخضع لضريبة القيمة المضافة 15٪ وليس لـ RETT. في صفقة واحدة قد تدفع 5٪ على قيمة العقار وـ 15٪ على عمولة الوسيط بشكل منفصل، وكل ضريبة لها وعاؤها المستقل.

هل يمكن الاتفاق على تقسيط الضريبة؟

الضريبة تُسدّد دفعةً واحدةً عبر المنصة كشرط لإتمام الإفراغ، ولا توجد آلية تقسيط رسمية لها. من يحتاج تمويلاً لتغطية الضريبة يدمجها عادةً ضمن تمويله العقاري إن سمح المموّل بذلك، لا عبر تقسيط مباشر مع زاتكا.

بعض صيغ التمويل العقاري تنقل الملكية مرحلياً بين أطراف متعددة، ما يثير سؤالاً مهماً: هل تُفرض الضريبة عند كل نقل؟ القاعدة أن الهدف من المعالجة هو ألا يتحمّل العميل ضريبة مزدوجة لمجرد أن البنك توسّط في الشراء نيابةً عنه.

الإجارة المنتهية بالتمليك

في الإجارة المنتهية بالتمليك يشتري الممول العقار ثم يؤجّره للعميل وصولاً إلى نقل الملكية النهائية. عملياً تُعامَل هذه الصيغة لتفادي الازدواج الضريبي بحيث لا تُفرض الـ 5٪ مرتين على الصفقة نفسها، إذ إنّ الغاية الاقتصادية هي تمويل تملّك العميل لا صفقتا بيع منفصلتان. يجب التحقق من الصياغة المعتمدة لدى الممول وتطبيقها على المنصة قبل التوقيع.

البيع مع حق الاسترداد (بيع الوفاء)

عندما يُباع العقار مع حق استرداده خلال مدة محددة، يبقى السؤال قائماً حول ما إذا كان النقل الأول والنقل العكسي عند الاسترداد كلاهما خاضعَين للضريبة. الأصل أن كل نقل ملكية فعلي يستحق الضريبة ما لم يندرج تحت إعفاء صريح، لذا تُحتسب التكلفة الضريبية الكاملة للسيناريو قبل الدخول فيه، لا بعد فوات الأوان.

التطوير والبيع على الخارطة

عقود البيع على الخارطة تخضع لضوابط «وافي»، وتُستحق الضريبة عند نقل الملكية الفعلي لا عند توقيع عقد الحجز المبدئي. هذا يمنح المشتري مرونة في التخطيط النقدي، لكنه يعني أيضاً أن تقلّب القيمة بين الحجز والإفراغ قد يرفع وعاء الضريبة إن ارتفعت القيمة السوقية.